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纯干货!被抑制的2017!合肥楼市23大板块解析+10条购房建议!

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发表于 2017-12-5 15:09 | 显示全部楼层 |阅读模式

合肥房价表面没涨,但实际已经涨了......

今天下午,合肥楼市联合皖投万科天下艺境举办的置业大讲堂,合肥房地产研究所所长朱德开,合肥楼市金牌主编程大C,分别对2017年的楼市进行复盘、对2018年的楼市作出了预判,现场干货与大家分享。

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2017年合肥楼市复盘

1、表面上,网签备案量、网签备案均价被压制,保证70城房价不涨,对上层完成任务。

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2、未来,几万套回迁房将入市拉低住宅均价,给“地王”让路。

3、限价已经出现突破口,高新区毛坯高层限价1.5万/㎡,现区域“地王”毛坯高层2.088万/㎡。有第一个,就有第二个…… 表面房价不涨,但实际房价已涨。

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4、“限价盘”,卖一套少一套。

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合肥楼市热门板块潜力价值分析

1、政务区、黄潜望:地段、学区优势明显,这是房产保值最核心的因素。这两个板块,有钱就可以买,注意下品牌、房龄就行。

2、西一环-西二环:地缘性客户比较多,学区、商业配套优势不明显。如果投资,毛坯高层建议整体价位不超1.5万/㎡。

3、 蜀西湖板块:潜力最大,有可能下一个天鹅湖,周边配套极为丰富,但学区是短板。

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4、北雁湖板块:配套有待完善,价值潜力仅次于蜀西湖。

5、西部新城:要打造中国智谷,类似武汉光谷(这个板块价格已比肩武汉中央商务区),现有中德智造产业园、6号线延迟线、合六城际快线规划,这个板块属于长期看好的蓝海板块。

6、烈山路板块:开发商给的高层价位1.2-1.3万/㎡,这个价位市场接受度还是可以的。

7、七里塘板块:一是看地缘情节,二是看地段(近二环),二是看重配套。

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8、陶冲湖板块:板块内新房较少,主要看二手房,有学区利好,168新店花园校区(初中),有地铁1号线三期,这个板块潜力较足。

9、少荃湖板块:将是后续新站区的重点规划板块,目前新站区板块发展在向东移,加上新站区管委会在这里,这个板块将是新站区未来的核心板块,也叫“新站中心城”板块。

10、鹤翔湖板块:未来,地铁1号线延长线会通达,与少荃湖板块一起,规划为新站的两大核心板块。目前来看,没有房地产项目,属于“启蒙”板块,发展起来估计要2030年。

11、北城区:最近有省立医院动工的利好,阜阳路高架北延在建,地铁8号线待批建设,这个区域没有太大短板。如果购买力有限,有地缘性情节,可以考虑这里。尤其北城办,12月万科可能还要参拍一块地,巩固板块活力。

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12、肥西县:肥西在三县中的板块价值应该要高些,但现在1.1万/㎡房子快没了,价格洼地快被填平,如果还有1.2万/㎡以下房源还是有投资价值、居住价值。

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13、肥东县:肥东这个市场最大特点就是“地缘性客户”,这两年市场也有所透支,尤其是店埠镇板块,如果投资,瞄准1万/㎡左右的。

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14、龙岗板块:有东部新中心规划,4大副中心之一,有利好,属于蓝海板块。地铁2号线12月6日试乘。适合长线投资的板块。

15、 高铁商圈作为未来合肥中心,配套趋于成熟,可以考虑。对内是合肥“换乘王”,对外是全国重要的铁路枢纽,是合肥城市发展的引擎。

16、骆岗机场、包河工业园:为蓝海板块,看长线。目前,骆岗机场板块规划设计正在全球招标。

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17、龙川路板块,东边是高铁商圈,西边是政务区,东是主城CBD,西是政务城市副中心、北是老城副中心,未来几年这个板块都将在楼市风口上。

18、 马鞍山路板块:是个老板块,二手房居多。板块内,像金隅大成郡,后续要卖2万/㎡,新产品潜力大,房龄大的二手房潜力不大。

19、经开区:潜力排名,天鹅湖南>经开西>南艳湖。南艳湖看启迪科学城学校(所谓的清华附中)的划分, 经开西看明年168玫瑰园东校区的划分。天鹅湖南比较有潜力,主要是政务区对外围辐射,以后就不存在政务区概念,主要是天鹅湖板块,类似杭州奥体板块。

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20、 滨湖启动区:二手房居多,由于房龄、产品的问题,这个板块是滨湖最不抗跌的,世纪城的二手房价1.6-1.7万/㎡比较合理。

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21、金融基地板块:主要看从金融机构呼叫中心到金融产业发展的程度,如果金融产业发展比较好,潜力则比较大,目前是刚需入手滨湖的绝佳区域。

22、 省府板块:环评虽然没过,但政府给每家新盘批5万方的上市量,1.6万-1.7万/㎡,市场需求较高,但这一价位货量较小,后续价位还是要迈向2万+。

23、 环湖CBD:滨湖核心板块,配套成熟,土地稀缺,所以潜力最大。

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预判!2018年合肥楼市大势何去?

1调控政策预判

截至9月30日,一年来全国近60个城市被纳入调控范围,出台126条限购政策、166条限贷政策,推出各类调控政策超过200次。 目前有46个城市执行了限售政策,廊坊等多个城市已经发布4轮及以上的调控政策。

目前调控效果已经显现,2018年将出现投资下滑的局面。因此,稳定市场预期,保持一定成交量将成为重中之重。主要包括:

1、调控政策不放松;

2、探索租购并举;

3、加大棚户区改造;

4、提高居住品质;

5、规范市场秩序。

2房价趋势判断

合肥房地产研究所所长朱德开,对2015年以来合肥房价增幅与MI增幅比较,发现房价增幅与M1增幅走势基本相同。

从2015年2月至2017年的10月,合肥房价整体连续上涨,但增幅至2017年的2月以来有所下跌。

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2015年以来合肥市房价增幅与M1增幅比较(%)

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 2015年以来合肥市住房销售面积与价格增幅比较

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2015年以来合肥市住宅价格及其增幅

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2016年以来合肥市住宅库存和价格变化

根据近几年的房价走势及当下市场情况,朱德开认为,2018年合肥市房价将出现先稳后降的趋势。

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10条建议!2018年如何选房?

1、目前,楼市已经回归居住属性,如果你是刚需、改善的自住需求,在现在这个房价不涨的窗口期,碰见合适的,可以及时上车。要开始关注产品的品质与服务。

2、地段、学区、地铁、湖居、商业、医疗、环境……含有的利好因素越多,你的房子在市场下行期越抗跌,在楼市上扬期升值更快。

3、抄底期耐得住寂寞,上涨期切勿贪婪,不要懒于调研、随大流、缺乏洞察力。

4、二手房市场,非学区房,房龄5年以上的,可以考虑抛掉。

5、对于普通人来说,换房一定是财富增值的通道。

6、不要一直看空,也不要一直看多。从历史经验来看,合肥楼市是周期波动的,基本上3年经历一轮涨跌,6年经历一个轮回。比如,2004年、2010年、2016年,都是合肥楼市的波峰。

7、每一种产品的涨跌周期不一样,所以“错峰”入手,可以对冲风险,“鸡蛋不要放在一个篮子里”,放在一个篮子里,遇到市场波动,鸡飞蛋打!

8、对于投资客,一要做好长线投资(2-3年)的准备,打持久战。资金!资金链!这两点最重要,有钱投资很重要,持续有钱更重要。

9、房地产税进程:今年两会,房地产税草案没有提交常委审议,要看明年两会。目前处于立法阶段,立法是长期过程,明年出台可能性不大。

10、未来,房地产市场只有两大主体:买卖主体,租赁主体。未来,你投资房产,要么赚差价,要么吃租。

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